住宅ローン金利について。変動金利か固定金利か、資金計画を考える
住宅ローンの金利について説明しています。
このブログを読んで、固定金利とはどういうものか、変動金利とはどういうものか、どのように考えて選べばよいのか、ということに気付いて頂けたらと思います。
銀行マンや、不動産屋、メーカーの営業マンからの一方的な話しで決めてしまうのではなく、自分で判断できる基準を作って頂けたらと思います。
土地も家も高額になりますので、その金利もとても大きな額になります。
住宅ローンの金利については、土地や家を購入を検討されていいる方は、もっと勉強した方が良いかと思います。
住宅ローンの金利は、変動金利か固定金利を自分で選べれるようになります。
住宅ローンの金利の選択について基本となる考え方をご紹介しますので、ご理解いただければ、ご自身で変動金利か固定金利かの選択をすることができるようになると思います。
是非とも理解していただいて、住宅ローン金利についてご自身で判断できるようになって頂けたらと思います。
たった１%の金利の違いは月々の返済にしたら微々たるものです。
しかし、１２ヶ月を３５年間繰り返して返済すると、４２０回もの返済となります。
簡単な選択で銀行に奨められるままに契約してしまうと、とても大きな金額を利子として支払う結果になってしまいます。
人生で一番大きな買い物といわれる家づくり。
最善の方法で取得して新居に住んだ後の生活を幸せいっぱいの暮らしをして頂きたいと思います。
私の友人は、私のアドバイスがとても良かったと喜んでいます。
『不動産屋さんや、銀行の言われるままに進めていたら・・・』と考えると、ゾッとすると先日も言っていました。
おそらく不動産屋さんも銀行も、悪気があってそうしているのではなく、世間一般的にそういう流れで流れているので、それに従っているだけだと思います。
結局は、最終的には、自分自身が後から後悔しないで済むような、判断のできる情報を頭に入れておくことがとても大切なのだと思います。
住宅ローンの金利について 実質金利と基準金利
ローン審査は基準金利で行います。
現在（２０１８年度）は３〜４%の固定金利での資産を審査基準としており、銀行では返済比率を年収に対して35%を目安として融資を行っております。
ですからローン審査は、４％で計算されていると思って良いかと思います。
金利を４％で計算されると、より高い金利を乗せた返済額になるので、銀行側からすれば、よりリスクの少ない側での計算と言うことになります。
私たちからすると、より高額な返済金額を元に計算されているということになります。
返済比率については、私が推奨していますのは、実際の融資での返済比率を年収に対して25%程度に抑えて、日々の生活を余裕があるものにして頂きたいと思っております。
住宅ローンの返済比率で住宅ローンを選択する
期間が短いほど金利の支払いは少なくて済みます。
ただ、大事なのは長期に渡っての安心を担保できる計画だと思います。
借入額を決めるのは支払い総額でも、買いたい土地や建物に合わせた計画ではなく、あくまで毎月の余裕ある暮らしを実現する返済の比率を中心にお考え頂きたいと思います。
人は結論、幸せになるために生きているので、『幸せになる』ということを常に頭において計画してください。
そうでないと、
何の為に働いているのか？
何の為に生きているのか？
というような、極端な生活を送ることになるようなことにもなりかねません。
より長期的に、安心して、暮らせるような住宅ローンを選んでください。
住宅ローン、固定金利と変動金利の選択
先日、２０１８年６月１５日の日銀の金融政策決定会合において低金利を持続する旨の方針が発表されておりましたが、現在は「歴史的に見ても驚異的な低金利」と言われております。
今後の景気回復への状況次第ではありますが、固定金利での安定感が魅力を感じる局面の気がします。
変動金利は、金利が変動するようになっていますので、今現在が安くとも、今後については、分かりません。
時間に余裕にある人で、金利が上がる兆しが見える方は、変動でも良いかと思います。
ただ、金利が上がった後ですと、固定金利は変動金利よりも１％以上金利が高いので、上がった変動金利＋１％程度高金利の固定金利となります。
例えば、仮に現在の変動金利が０.６％ですと、それが１.０％に上がった場合、その時点での固定金利は、２.０％以上になっています。
ですから、固定金利は、できるだけ金利が低い時点で、固定金利にしておく必要があります。
また、変動金利の場合、市場金利は関係なく、契約で金利の上昇が約束されているものもあり、気付いた時には、市場金利とは全く関係なく、とてつもなく高い金利になっている場合もあると聞いています。
変動金利を選ばれる方は、ご注意ください。
※このブログは２０１８年のものなので、読まれている時点での金利の確認をしておいてください。金利が全然変わっている場合があるかもしれません。
住宅ローンの元利均等と元金均等、元金と金利の違い
当たり前ですが、金利は元金に対して掛かります。
本来、借り入れ当初から返済が進むにつれて段々と元金が減っていき金利は減少していく事になります。
元金均等
元金の返済額を一定にして返済していく方法を『元金均等』といいます。
元金均等は元金を一定にして、返済していくので、当初は元利均等に比べて、返済額が多くなります。それは残っている元金に対して金利がかかってくるからです。
元金均等返済は、当初の返済は元利均等に比べて多いのですが、元金が減れば利息も減るので、返済が進めば進むほど返済額は安くなっていきます。
元利均等
しかし、ほとんどの住宅ローンは金利と元金を合わせて初めから返済終了まで同じ金額で返済の計画を立てます。
元金と利息を合わせて均等に返済していく方法を『元利均等』といいます。
元利均等は、当初に返済部分は、元金よりも利息の方が割合が多くなっています。
同じ金額を返済するにしても金利が高くなると返済当初は元金よりも金利をたくさん返済して、元金は返済が進まないような関係になります。
低金利のうちに元金をたくさん返済しておく事はとてもメリットがあると考えられます。
住宅ローンで違うローンを組み合わせるメリット
景気に対する先行き不透明感も払拭できない現在の状況では、超のつく低金利のうちにたくさん返済を進めることと、リスク回避のために固定金利をバランスよく組み合わせる事をお奨めします。
少々面倒ではありますが、返済プランに合わせて割り振りも出来ますので、ご検討頂くべきだと考えます。
もし当分の間、低金利が続くと思うのであれば、変動金利と固定金利を組み合わせて、より元金を返済できるようなプランを考えることも良いかと思います。
住宅ローン、フラット35S金利優遇等の政府の支援策について
政府の景気対策と、地球温暖化防止の取り組みを兼ねて長期優良住宅へ対応したスペックの住宅であれば、フラット３５での融資におきまして、現在（2018年）-0.6%の金利優遇と100万円の補助金を受けることが出来ます。（予算を使い果たすまで）
長期優良住宅へ対応するスペックアップ（主に断熱、耐震、維持管理）で100万円程度のイニシャルコストは掛かりますが、金利優遇、税制の優遇、ランニングコストの減少などを勘案すれば十分にメリットはございます。
住宅ローンの金利について王道的な考え方
住宅ローンの金利の選択の際に王道的な考え方があります。
その考え方とは
低金利の際は『固定金利』
高金利の際には『変動金利』
というものです。
これは、
金利が上がっていく局面では、固定の方が安心。
金利が下がっていく局面では、変動の方が安心。
ということです。
金利を選択する際には、参考にしてください。
金利が変動する原因は何か？
ここでは金利が変動する原因についてお話ししたいと思います。
金利は何によって誘導されているかご存じでしょうか？
実は金利は、インフレ率に影響されています。
今後、日本がインフレになってくると、金利は上昇していきます。
ではインフレはどのようにして起こるのでしょうか？
インフレ化は、需要（購買意欲）が生産能力を上回った時に起こります。
現在デフレ下にある日本の経済の中でも部分的にモノ不足に陥った業界では、短期的にインフレのような現象が起きるのです。
では、日本全体がインフレになるにはどういったことが必要なのでしょうか？
日本全体がインフレ化するためには『政府支出』いわゆる『政府による財政出動』必要になります。
『財政出動』とは政府が民間へ仕事を発注することです。
政府は、ここ２０年ほど、日銀の量的緩和措置でインフレ化を目指していますが、量的緩和だけでは、デフレ脱却は不可能なのです。
そろそろ政府も気付く頃ではないかと思いますので、政府が大々的に財政出動を訴え始めたら、インフレになり、金利が上昇する局面だと思ってください。
※２０２０年７月３０日現在では、新型コロナウイルスの影響による不況がとても懸念されています。ただ、政府の対策は他の先進諸国に比べとても貧弱なものになっています。ところが、いろんなニュースによると、外食チェーン店などの閉店数がとんでもない数になっているというニュースも出ています。
おそらくもう少しすると、政府もコロナ不況による解雇や経済的な損失の大きさに驚くでしょう。
また外国の財政出動、特に米国の財政出動の額の大きさが桁違いなので、為替レートでもかなり不利な状況になることが予想されています。
このままいくと、コロナ不況により、日本の各産業は生産能力を大きく毀損してしまい、供給能力不足によるインフレ化がとても懸念されます。
よって、政府の財政出動によるインフレ化と生産能力の毀損によるインフレ化の可能性が高くなっています。
ですから、住宅ローンを組む場合には、今後金利が上昇することも頭に入れて、固定か、変動かを判断してください。
私であれば、今の局面は固定金利を選ぶと思います。（２０１８年６月現在）
住宅ローンについてのまとめ
以上のご提案をお聞き頂き、住宅ローン契約を見直されてとても大きな額の金利差額を得られた方もおられます。
一見解り難い支払い総額の増減は新居に移られてからのライフスタイルに大きな影響を与える事になります。
銀行の立場ではなく、（銀行と利益が相反する）借り入れる側の立場に立った返済計画と、決して難しくない住宅ローンのシクミをご理解頂ければと思います。
後々に条件が不利だったことに気付いても、後悔しないようにする為にも、今、少しでも勉強することをオススメします。
小さな金額も積もり積もれば、大きな額になりますので、少し時間を作って勉強してみてください。
ライフプランナーに相談してみよう！
最後に補足です。
お金のことも、自分で調べるといっても、なかなか難しいものです。
ですから、ライフプランナーへ相談するのも一つの方法だと思います。
弊社の場合は、お客様がご自身で決められている方が多いのですが、私の知り合いのライフプランナーさんに、相談することも可能です。
お金のことについて相談にのってもらえます。
もし身近な方にライフプランナーさんがいれば、一度相談してみるのも良いかと思います。
私はオススメします。
住宅ローンは固定金利か？変動金利か？
住宅ローンについての動画もありますので、興味のある方は、是非ともご視聴ください。
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