住宅ローンについて。まずはザックリと全体像を掴みましょう！
住宅を取得する際には新築であっても中古であっても大きな金額が必要になります。
手元にある資金で住宅購入に必要な費用をすべてまかなうことができる人は限られているため、多くの人が住宅ローンを使うことになります。
しかし、住宅ローンは変動金利や固定金利などの金利、また返済する年数、どこから借りるか、また金利とは別で手数料がかかるかどうかなどわかりにくい点が多いです。
この記事では、以下の内容を解説します。
- 金利
- 返済年数
- 取扱い機関
- フラット35
- つなぎ融資
- 借り換え手数料
- 住宅ローンアドバイザー
- 住宅ローン減税
まずは基本的な知識として把握して頂き、新築・中古住宅リフォームの際に参考にしてください。
住宅ローンとは
住宅ローンは、主に自分や家族が生活するための住宅を購入する際に利用可能なローンで、賃貸用や生活しない住居に対しては使用出来ません。一般的なローンよりも金利が低く設定されている点が特徴です。
新築住宅だけではなく、中古住宅であっても自分の居住用であれば住宅ローンを利用できます。
ただし、細かい条件は住宅ローン取扱い機関によって異なりますので注意が必要です。
住宅ローンを借りる際には、きちんと借りた分を返済していけるように安定した収入があるかどうかを確認する為に、健康状態や現在の収入、家族構成などの確認が必要です。
安定した労働による収入がない場合には、借りれる額が制限されてしまう可能性が高いです。
また、お金を借りるというと銀行のイメージがありますが、JAや住宅ローンの専門会社からも住宅ローンを借りることが可能です。
また、自治体が住宅取得の際の制度を持っている場合もあり、それらも含めて条件を比較して決めるのがおすすめです。
住宅ローン 返済額
住宅ローンを借りる際に、借入額を決める重要な観点の1つが、月々及びボーナス月でのローン返済額です。
さまざまな条件があり複雑ですが、主に借入金額、金利、返済期間の3つの要素で決まってきます。
住宅ローン変動金利
住宅ローンでもっとも多く選択されているのが変動金利です。
現在は過去最低水準の金利で推移しており、ネット銀行では年率0.5%を切っている金融機関も複数あります。
金利が低いということは、借りた金額に対する金利分はそれほど多くありません。
一方で変動金利はその名の通り、状況次第では金利が上昇するリスクがあります。
この金利の動きは誰にも予測できないため、金利上昇によって月々の支払額が増え生活が厳しくなってしまう可能性もあります。
変動金利を選択する場合には、ある程度金利上昇が起きたとしても十分耐えられる余裕がある人が選択するべきです。
また、借り入れ期間が長いほど金利上昇のリスクは大きくなるので、借り入れ期間が短い場合は変動金利のメリットを得られます。
※変動金利の場合、金利変動が起きた場合に実際の金利変化による増額分に対して支払額の変化を緩和するような制度を採用している金融機関もあります。支払額が増えないのはありがたい一方で、支払総額が減っているわけではありませんので注意が必要です。
住宅ローン固定金利
住宅ローンの金利は一定期間金利が固定される固定金利もあります。
固定される期間は住宅ローンを返済する全期間のものだけでなく、2年、5年、10年など特定期間だけ固定金利で残りの期間は変動金利になるものがあります。
一般的に、変動金利に比べると金利は高いです。
仮に変動金利が上昇した場合でも、固定金利の期間は金利が変わらないので返済額が変わらない点がメリットです。
金利のチェックが面倒な人や、金利が上昇することで返済額が増えてしまうと困る人は、変動金利ではなく固定金利を選択すると良いでしょう。
もし長期間金利が上がらなかった場合には、変動金利の場合に比べて返済総額は高くなってしまいます。
しかし、金利がどうなるかは誰もわからないのであくまで結果論であり、借り入れ時点で予想できるそれぞれの事情に応じた選択をしましょう。
住宅ローン 返済方式
住宅ローンの返済方式には、元利均等と元金均等の2種類の返済方式があります。
元利均等方式は、利息分+借り入れ分の返済額が一定になるような返済方式で、返済を開始したばかりの頃は利息分が多く借り入れ分はなかなか減っていきません。徐々に借り入れ分が減ることで利息分の割合が小さくなっていきます。
一方で元金均等方式の場合には、借り入れ分の返済額が返済期間を通して一定になるように計算されます。当初は利息分が大きくなるので返済額が大きく、借り入れ分が減るに従って毎月の返済額も小さくなっていきます。
一般的には、住宅を購入した当初の方が若く返済能力も比較的弱いので、元利均等返済が選ばれる場合が多いです。
住宅ローンを借り入れる場所によっては、どちらかしか選択出来ない場合もありますので、注意しましょう。
住宅ローン返済期間
住宅ローンの返済期間は短ければ短いほど、返済額に占める金利分の割合は小さくなっていきます。
一方で、借りている総額が変わらない場合には短期間で返しきるために、毎月の返済額は大きくなります。
短期間で返せるが毎月の返済額が増えるか、毎月の返済額は減りながらも金利がかかり続けながら長期間支払を続けるか、それぞれのバランスを取るのが重要です。
また、返済期間を設定する際に注意が必要なのは自分自身の定年などです。
これから先の世の中はどのような働き方になるかわかりませんが、退職してからもローン返済が残っているとそれだけでリスクになってしまいます。
出来るだけ仕事を引退する前に住宅ローンの支払いを終えるような期間を設定するのがおすすめです。
住宅ローンフラット３５
最後に住宅ローンの中でもフラット３５というローンの借用方法を紹介します。
一般的な住宅ローンは保証人が必要で、団体信用生命保険という何かあったときのために保険会社が提供し、審査が必要な保険に加入する必要がありますが、フラット３５では保証人や審査が必要な団体信用生命保険が不要です。
借り入れ期間中はずっと固定金利なので、毎月の支払額が返済期間中変わらない点は魅力的です。
一方で、変動金利や期間指定の固定金利+変動金利の場合に比べると、支払額が高くなりがちなのは注意が必要です。
フラット３５は、特定の条件を満たす高品質な住宅を取得する場合や、子育て支援や地域活性化のために地方公共団体と連携する場合など、金利が引き下げられる場合もあります。
条件に当てはまる場合には、魅力的です。
住宅ローンの取扱い
お金を借りるというと銀行のイメージがありますが、住宅ローンを取り扱っている団体は数多くあります。
その中からいくつかの団体を紹介し、それぞれの住宅ローンの概要を解説します。
住宅ローンJA
JAの住宅ローンは、三大疾病保証付き住宅ローンが特徴です。
がん、急性心筋梗塞、脳卒中に対して所定の条件を満たした場合、住宅ローン残高が0円になります。
また、さらに幅広い補償が必要な場合には九大疾病補償付住宅ローンも用意されています。
がん、急性心筋梗塞、脳卒中に加えて高血圧、糖尿病、慢性肝炎、肝硬変、慢性腎不全、ウイルス肝炎などで1年以上就業不能状態が継続した場合にも住宅ローン残高が0円になります。
このように厚い補償を用意している点が特徴的です。
住宅ローンUFJ
三菱UFJ銀行は、ネット専用の住宅ローンで低金利を実現しており、例えば2020年8月現在では変動金利が年率0.525%、10年固定金利でも年率0.74%です。
他にも一定期間固定のタイプや住宅ローン完済まで固定金利の住宅ローンも用意されています。
大手金融機関の安心感と金利の安さを両立しており、さらに家電購入特典や引っ越し特典、ホームセキュリティ特典などのサービスも充実しています。
また、住宅ローンの申し込みを女性自身が出産前後6ヵ月以内に申し込むと金利を年率0.2%優遇するなど、特徴的な制度も魅力的です。
住宅ローンSBI
住信SBIネット銀行はネット銀行ならではの金利の安さが魅力的です。
変動金利は2020年8月1日時点のキャンペーン金利として、条件次第ではありますが最大で年率0.41%まで引き下げられます。
団体信用生命保険に加えて、全疾病補償が金利の上乗せ無しで付帯するので元々補償をつけようと思っていた人にとっては魅力的です。
また、ネットだけでは心配という方向けには、担当者と相談しながら決められるコースも用意されています。
2020年6月一ヶ月間を通して、価格.comでは住宅ローン人気ランキング1位に選ばれるなど、実際に多く使われています。
住宅ローンろうきん
各地域にろうきんがありますが、こちらでも住宅ローンを借りることが可能です。
サラリーマンとして働いている場合には、自身・もしくは勤め先がろうきんに加入している場合がほとんどなので、利用が可能です。
比較的条件が緩く、手数料が安いのが特徴で、金利分だけでは見えない範囲まで含めて計算するとろうきんがもっともお得に借りれる場合があるので、検討の余地があります。
また、担保有無で融資金額や返済期間が変わってきますので状況に合わせた調整ができます。
住宅ローンCIC
CICは聞き馴染みがないかもしれませんが、Credit Information Centerの略称です。
CICで住宅ローンを借りれるわけではありませんが、大きな役割を担っています。
CICは情報開示の許可に基づいて、それぞれの信用情報を管理しており、金融機関が住宅ローン貸し出しの審査をする際にCICに信用情報を確認します。
そこで、例えば過去に自動車ローンの未払いなどがあると住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。
もし自分の信用情報を開示したい場合には、インターネットや郵送、窓口で申し込むことで開示が可能です。
ただし、手数料が1,000円かかります。心配な方は事前に確認し、対応している金融機関の方に相談してみると、対策案を提案してくれるかもしれません。
住宅ローン 保険
団体信用生命保険は、住宅ローンを借り入れしている契約者が死亡や高度障害など所定の条件を満たす状態になった場合、判定された時点で残っている住宅ローン分の保険金がおり、住宅ローンを完済してくれる生命保険です。
団体信用生命保険があるので貸し倒れの可能性が少なく、これを元にして多くの金融機関が住宅ローンを貸してくれます。
また、契約者側も残された家族への負担が残らないので安心です。
団体信用生命保険にも種類があり、死亡だけを保証するものやがんや脳卒中、心筋梗塞などを含むもの、またさらに範囲を拡大して補償を付けているものがあります。補償を上乗せすると金利が高くなるので、その分の保険料を支払うか、住宅ローン借り入れ時の金利を高くすることで対応可能です。
中には、補償をつけながらその分の費用を金融機関や保険会社が受けてくれる場合もありますので、複数の金融機関に話を聞いてみると良いでしょう。
通常の生命保険と同様で、健康状態が悪いと加入できず住宅ローンの選択肢が大きく狭められますので、注意が必要です。
きちんと体調管理に取り組みましょう。もしどうしても審査に通らなかった場合は、団体信用生命保険への加入が必須ではないフラット３５などの選択肢があります。
住宅ローン減税
住宅ローンの負担を減らし、住宅を取得しやすくすることを目的として住宅ローン減税制度が用意されています。
毎年住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除することが可能で、令和元年の10月1日から令和2年の12月31日までの間に消費税10%で住宅を購入した場合には、減税期間が3年間延長されます。
最大で400万円が控除されるため、積極的に活用しましょう。
制限としては、床面積が50m^2以上あり、住宅ローンの返済期間が10年以上などがありますが、ほとんどが対象となるでしょう。
ここで、取得時にかかる手数料などは減税の対象にはなりませんので注意が必要です。
住宅ローンつなぎ融資
住宅ローンを利用する際には、つなぎ融資が必要になる場合があります。
特に注文住宅の場合には必要になる場合がほとんどです。
住宅ローンが融資されるのは家が完成し引き渡しされるタイミングですが、注文住宅の場合には土地代金や着工金などが必要です。
手元資金で払えない場合には借り入れをすることになりますが、これをつなぎ融資と言います。
住宅ローンを一時的に立て替えするための融資なので、その後住宅ローンを利用することが決まっていたり、土地取得や建物関連費用に用途が限られていたりと制限があります。
一般的に住宅ローンよりも高い金利で借用することになるため、建築業者や金融機関としっかり相談しながら決めていきましょう。
住宅ローン借り換え手数料
ここ数年で住宅ローン金利は大きく下がっているので、高い金利で住宅ローンを借りている場合には、住宅ローンの借り換えによって総支払額を減らせる可能性があります。
ただ金利だけを比較すればよいだけでなく、借り換えの際に手数料も含めて比較することが重要です。
住宅ローンの借り換え手数料として、新しい住宅ローンの新規手続きや現在の住宅ローンを完済する手数料、また、抵当権など登記手続きにかかる費用が必要です。
これらは借入金額や仮入れている期間によってかわりますので、それぞれの状況でどうか確認してから借り換えの判断をしましょう。
住宅ローンアドバイザー
住宅ローンに関して、公正な立場でアドバイスや情報提供を行うための専門家として、住宅ローンアドバイザー資格が用意されています。
住宅ローンアドバイザーになるには、専用の養成講座を受講する必要があります。
基礎編と応用編の講義を受講した後、効果測定として試験を完了すれば住宅ローンアドバイザーとして登録が可能です。
講義は自宅でPCで閲覧する方法と会場でDVDを視聴する方法がありますが、応用編の試験は会場でしか受けられません。
もし住宅ローンに関して悩んでしまったり、困ってしまったりした場合、公正な立場の人に相談する必要があれば、住宅ローンアドバイザーに相談しましょう。
住宅ローン まとめ
今回は住宅ローンに関してさまざまな内容を解説してきました。
住宅ローンはここ数年で金利が大きく低下し、利用しやすくなってきています。
一方で取り扱っている場所は増え、どこで住宅ローン借り入れをすればよいか迷うことも増えてきました。
単純に金利だけではなく、万が一のことが起きてしまった場合の補償や繰り上げ返済の手数料、また借り入れに関する手数料なども含めて比較が必要です。
住宅ローンの選択によって総支払額やいざという時の対応が変わりますので、迷った場合には住宅ローンアドバイザーに相談することも検討しましょう。
ぜひこの記事で確認した内容を元に、後悔しないような選択をしましょう。
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